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樓王的尷尬：恒盛受累長三角庫存？
原標題：20.9萬/平米樓王土地成本價僅611元/平米 樓王的尷尬：恒盛受累長三角庫存？
上海徐匯區新房報價紀錄近日被刷新瞭。日前，網上房民間房屋信貸利率多少利率多少免費諮詢試算地產信息顯示，由恒盛地產（00845.HK）所開發的尚海灣，其11號、12號樓部分房源最高20.9萬元/平方米的報價，已獲得房管部門申批通過。
隻有600多元/平方米的樓板價，與該樓盤最近新推出的房源價格之間的價差，達到瞭驚人的300多倍。不過令人惋惜的是，雖然擁有如此大成本優勢的實力項目，恒盛地產的業績表現卻並不穩定。
300多倍差價
上海市徐匯區近日誕生瞭新的樓王。最高20.9萬元/平方米的價格，創下瞭徐匯區新房銷售對外報價的最高紀錄。
網上房地產信息顯示，尚海灣新推出的兩號樓共有90套房源在售，其報價區間在11.1萬元-20.9萬元/平方米之間。此前該樓盤的9號和10號樓，其報價還在10萬元/平方米左右；而位於北塊的這兩號樓部分房源對外的報價，已經較之前翻瞭一番。
值得註意的是，徐匯樓王的銷售價格，與其土地成本價格之間存在不小的價格懸殊。
據恒盛地產公佈的數據，尚海灣的土地樓板成本價格隻有611元/平方米。與11、12號樓最高20.9萬元/平方米的最高報價相比，目前獲批部分房源的售價，是其最初土地成本價格的342倍。即使是目前最低11.1萬元/平方米的報價，其銷售的報價與其所公佈的土地成本價的比例，也達到瞭181倍。
尚海灣所在的區域，此前並非傳統意義上的豪宅區。然而在上海舉辦世博會之後，受益於徐匯濱江地區基礎設施的改造和投入，加之臨近浦東世博園區，該樓盤的價格也隨之節節攀升。
不過令人惋惜的是，雖然擁有如此大成本優勢的項目，恒盛地產的業績卻並不太理想。
今年八月份，恒盛地產曾向投資者發出瞭一份盈利警告。據恒盛地產半年報，公司上半年取得擁有人應占虧損9.96萬元，應占虧損較去年同期增加瞭3.5倍。
對於盈利不佳的原因，恒盛地產方面解釋，這主要是由於今年六月之前公司沒有新項目完工並交付使用，期內的銷售收入隻有往年已完工的項目的尾盤房源。缺乏可銷售的優質項目，致使恒盛地產上半年的銷售收入隻有342億元，較去年同期大幅下降瞭85.4%。
業績的忽上忽下，對此恒盛地產董事局主席程立雄也在半年報中坦陳，房地產行業的變化，給恒盛的資金流動性帶來很大的壓力。
“在推進京、滬、南京等一二線市場重點項目的同時，我們也在想辦法降低負債總額，優化債務結構。”程立雄表示。
被指業績不穩
擁有明顯成本優勢的項目，公司的業績卻做不上甲種房貸全省皆可處理去，其原因何在？
分析人士指出，這與恒盛地產的佈局有一定關系。“對上海和長三角的依賴太重瞭。近幾年長三角因庫存量大，給開發商造成很大壓力。而在上海的佈局中，對尚海灣的業績依賴又過重。”一位不願具名的分析師說。
據恒盛地產今年的半年報，公司在長三角、環渤海和東北等12個城市，共有28個開發的項目。雖然今年內上半年恒盛在12個城市擁有1440萬平方米的土地儲備，但上海在其業績中所占的比重卻相當高。
恒盛地產的半年報顯示，上海項目占公司上半年業績約46%，長三角其它城市占到瞭其業績約43%。去年上半年該公司八成的收入都來自上海，今年上海可銷售項目數量的下降，使得項目銷售均價由去年上半年的約1.4萬元/平方米，降到7800元/平方米。
除瞭銷售均價出現寬幅擺動，恒盛的財務狀況還出現瞭另一個景象：上半年收入出現瞭大幅下滑，十月份的銷售額又出現大幅增加。幾民間借款流程個月的時間裡，恒盛地產的業績發生瞭不小的起伏。
據恒盛地產披露的十月份業績，公司十月份實現銷售額約14.5億元，環比九月增加瞭134.4%。受益於十月業績的增加，恒盛前十個月的業績，也來瞭一個大逆轉。“前十個月47億元的銷售額，較去年同期增加瞭43%。”恒盛地產公司秘書鄭傢恒表示。
業績在幾個月裡忽上忽下，對於恒盛地產的不穩定，國際評級機構也表示瞭憂慮。業績的穩定性待考的同時，負債也被第三方機構認為是給恒盛地產帶來壓力的另一層原因。
恒盛地產公佈的財務信息顯示，至上半年，恒盛地產的資本負債比率約153%。標普分析師認為，恒盛地產依靠不斷增加借款和借款展期來維持運營，標普認為這種業務模式不具有可持續性。
據標普的研究報告，至今年六月底，恒盛地產的短期債務總額約為230億元人民幣，而當時公司不受限制的現金餘額隻有2.05億元。
標普估算，恒盛明年僅用於利息的支出就將超過30億元。去年恒盛的銷售額隻有40億元，而今年前十個月的銷售額也隻有46億元。
“考慮到該公司持續的債務增長，及銷售執行疲弱、現金餘額較低，以及債務和利息支出不斷上升，借款人對於借款展期可能變得更加謹慎。這可能會進一步加劇恒盛地產的惡性循環。”標普在研究報告中稱。
本文來源：華夏時報 作者：王海春
新聞來源http://money.163.com/15/1112/08/B875PGE8002534NU.html
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