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南投轉貸地產觀察：資本化嘗試催生大地產格局
資本化嘗試催生大地產格局，房企地產金融屬性在加速釋放。
2015年，大規模保險資金進入房地產行業，房企被險資頻繁舉牌，“資本+地產”加速聯姻，深度合作為輕資產、多元化轉型創造條件。一方面，為房企主動利用多元資本、加強資本合作創造條件，如碧桂園、遠洋、金地等企業在險資入主後，逐漸強化與險資在財務、金融、養老、營銷、輕資產運營等層面合作。另一方面，房企積極與險資逆向合作設立保險公司，拓展多元化金融服務體系。如2015年5月，泰禾集團和陽光城聯手多傢企業設立海峽人壽保險，通過設立保險公司使企業在獲得保險牌照的同時取得廉價、穩定的現金流。
同時，隨著“大資管時代”迎來集中發展期，房企通過搭建金融平臺、推進“資產證券化”等多種方式加速地產金融化嘗試。可以看到的是，房企搭建金融平臺，通過入股或收購金融機構、成立金融公司、搭建交易平臺、互聯網金融等路徑搶占“大金融”佈局的制高點，如2015年綠地、恒大、泰禾等百億房企紛紛將業務領域滲透至金融業。
此外，房企還積極推進“資產證券化”進程，並在2015年邁出瞭重要的兩步：一是商業不動產的金融化（REITs），如萬科聯合鵬華基金推出國內首支公募REITs；二是房地產抵押貸款的證券化，即MBS，世茂房地產2015年分別聯合博時資本、匯添富資本，推出國內首單物業費資產證券化項目以及購房尾款資產證券化項目。
更重要的是，房企高效盤活存量、優化資源配置，開啟行業整合新時代。2015年，房企加速以重組、兼並方式進行資源整合, 以較低成本盤活存量，為房新屋信貸企規模化擴張、進一步做大做強提供契機。比如，百億房企積極推進內部重組，集中優勢資源壯大核心業務。中海、招商等百億房企通過資產註入、吸收合並的資產重組已經完成，保利、中糧等百億房企地產業務重組也在進一步推進中。
另外，不少房企借道存量市場兼並收購以擴大業務版圖。事實上，房地產進入存量時代，必然伴隨著行業兼並。行業持續低利率環境也為大型房企實施兼並創造條件，而房企兼並完成後，對資源、財務和管理的高效整合也能夠實現雙方資源互補，最大化企業價值。2015年，萬科、恒大、融創等大型房企紛紛通過股權收購和項目收購的方式獲取資源，增強企業規模化優勢，其中恒大年內收並購金額超民間信貸借款利率貸款全省皆可處理400億元。
事實上，面臨生存危機的中小房企，正是龍頭房企看好的重要標的。截至2015年11月26日，北京和上海產權交易所共計48傢房企掛牌轉讓股權，總權益金額137億元，其中將100%股權出售的房企有34傢，14傢房企部分轉讓股權。在北京、上海、天津及武漢產權交易所，僅11月份新掛牌待售房企股權貨值就高達96億元，顯示中小房企的生存壓力並未因市場回暖而緩解。
“未來無論是強強聯合，還是強弱結合，都是通過進行土地、資金、人力、品牌等資源的整合追求資源利用最大化，達到企業雙贏甚至多贏的目標。”中城聯盟商管負責人錢凱指出，未來2-5年甚至更長時間內，房地產開發企業的金融化並購將得以延續，以獲取資源為目的的並購仍將是主流。
本文來源：時代周報 作者：劉娟
責任編輯：鐘齊鳴_NF5619
新聞來源http://money.163.com/16/0105/05/BCHTTDKC00253B0H.html
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